香港电影推荐上坤地產IPO:高端路線竟是低利潤率的苦生意?

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來源:新浪財經新浪財經房產|大眼樓管 肖恩新浪財經訊 5月11日,上坤以底價1.48億元競得廣東佛山南海區1宗商住地,成交樓面價5800元/平香港电影推荐方米。據悉,該地塊是佛山丹灶鎮今年首宗出讓地塊,上次有宅地掛牌出讓需追溯至去年8月上坤地產拿下的丹灶地王,樓面價達到7088元/平方米。出生上海的上坤地產將在大灣區設立公司的“第二總部”,佛山則是其涉足的第一個城市。從丹灶地王到拿下今年首宗土地,再到港股IPO,在調控持續、行業洗牌階段,上坤地產試圖在大灣區找到跟上節奏,逆流而上的契機。收入依賴上海 如今要進擊大灣區上坤地產的創業始於香港电影推荐2010年上海開發的首個住宅項目,舉著“為宜居而來”的理念,圍繞著四個標準產品系列:四季系、樾山/半島系、雲系、S系,做到上海30強後,2016年進入江蘇省,之後專註長三角經濟區。截止2020年2月的土地儲備顯示,上坤地產通過附屬公司及合營公司參與的開發項目共計43個,其中合營項目13個。主要聚集在長三角、珠三角及中原地區,長三角多達37個,占總建築面積的74.4香港电影推荐%,在上海超過18%。上坤地產目前的業績仍然嚴重依賴上海地區,2017/2018/2019物業銷售收入來自於上海的占比分別達到100%、100%、60%。截止招股說明書發佈,上坤地產擁有7處還處於不同開發階段的商業項目,均位於上海,包括3座已竣工辦公樓,2座已竣工購物廣場,兩個開發中的商業項目。上坤地產依賴上海和長三角,但如今卻要突破珠三角。2019年7月,上坤在上海發佈瞭全新的“三五發展戰略”,確定瞭下一個五年的發展戰略和規劃。在投資策略上,上坤集團的全國化投資戰略可以總結為“3+X”,即做透長三角、突破珠三角、加強長江中遊,伺機進駐新區域。上坤地產在2018年12月入股東莞一個項目進入大灣區,去年8月在佛山丹灶獨立拿下瞭一宗宅地地王,正式進軍大灣區。值得註意的是,今年2月通過收購佛山海路置業有限公司49%股權,獲取瞭佛山、順德兩個項目,上坤計劃今年在大灣區獲取3個新項目,2023年穩定佈局10個以上的項目。增速明顯放緩 合作拿地要規模克而瑞數據顯示,2017年、2018年、2019年,上坤地產全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元,排在銷售榜第189名、96名與91名,2019年的數據明顯放緩。增速下降的還有轉結和應收。過去三年,上坤地產轉結面積分別為4.29萬平方米、14.41萬平方米、20.02萬平方米,增速明顯趨緩,且確認平均轉結售價由2017年的27244元/平米增至2018年的47117元/平米,而後降至2019年的37216元/平米。其中住宅平均售價為39331元、48236元、39322元,而商業物業結轉均價連續下降,分比為25096元、20843元、19749元。但行業調控已成常態化,業內洗牌加劇馬太效應愈發明顯,不到300億規模的上坤地產依然算不上穩妥,繼續擴張成為瞭公司想要逆襲的主要方式。除瞭高調進擊大灣區,加大合作拿地也成為上規模的一大戰術。截至2020年2月底,上坤地產物業組合有43個項目,其中,所持項目權益為100%的物業項目有11個,70%的有3個,50%的有15個,50%以下的更是14個,整體權益比為72.52%。而本次港股上市募集資金的用途也多用來發展開發項目,其中約60%募集資金將用作開發現有物業方面,約30%募集資金將用作償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款,約10%將用作一般營運資金用途。而事實上,相較於2019年156萬平方米的銷售面積,上坤地產362.62萬平方米總土地儲備面積並不算充足。土儲類型包括:住宅、商業、配套面積及停車場,占比分別為59.8%、9.8%、1.9%、28.4%,土地儲備停車場的占比不低。走高端路線 利潤率卻不到兩位數作為地產行業的“新人”, 盡管2017/2018/2019的物業開發占營業收入比重高達97.3%、99.1%、98.9%,且未來數年仍將以物業開發作為主營收入,但上坤地產的經營業績依然起伏較大。業績增速下降,歸母凈利潤增速從2018年的209%下降至2019年的42%,這也得益於投資物業通過公允價值變動貢獻不少凈利潤,2017-2019年分別達到2.54億元、1.6億元、1.76億元。毛利率波動也大,2017年-2019年分別為30.9%、51.5%、40.8%,但如此高的毛利最後的凈利潤率卻不足10%,過去三年的凈利潤率僅為2.9%、9.8%、9%,這一凈利潤率與銷售均價達4萬的高端路線戰略相比,並不相符,別墅似乎也做成“苦哈哈”的生意。上坤地產憑借著高杠桿率和高周轉,做大瞭ROE,2017/2018/2019三年的ROE分別達到5.5%、54.9%、29.6%,盡管2019年有所下降,但也處在較高水平,這背後是2017/2018/2019三年的凈負債率分別達到684.9%、325.6%、118.8%的高水平,截止去年底,公司資產負債率達到89%。高杠桿下,2017/2018/2019三年有息負債分別為51.97億元、74.59億元、67.66億元,截止2020年2月,有息負債62.74億元,短債占比達到49%,公司賬面資金僅為34.33億元,其中受限制現金達到23.6億元。融資方式方面,公司資產管理、信托融資及其他融資方式占總有息負債的66.8%,此類融資工具並不與基準利率和LPR掛鉤,2020年1月,從信托處融資2.2億元不到兩年期的債務,年利率高達13%。上坤在過去三年的借款加權平均利率達到7.4%、9.3%、9.4%,融資成本逐漸走高。不過,上坤選擇將3年間利息幾乎全部資本化,資本化率分別達到98.4%、89%、97.6%元。